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Prix Limite — Documentation utilisateur

Version 1.0 · Mai 2026 · À destination des investisseurs, agents, partenaires et administrateurs.

Sommaire

Présentation du produit
Offres et tarifs
Guide investisseur
Guide agent immobilier
Guide partenaire
Guide administrateur
Moteur de scoring — comment sont calculés vos résultats
Limites et mentions légales
Glossaire

1. Présentation du produit

Prix Limite est un outil d'analyse immobilière en ligne conçu pour l'investissement dans les Antilles françaises (Guadeloupe, Martinique, Saint-Martin, Saint-Barthélemy) et les territoires d'Outre-mer.

En moins de 2 minutes, l'investisseur obtient :

Un score sur 100 qui résume la qualité globale du projet
Le cashflow mensuel net (ce que le bien rapporte après toutes les charges et le remboursement du crédit)
Le rendement net annuel en pourcentage
La stratégie recommandée parmi celles choisies
Un verdict clair avec les points forts, les points faibles et les alertes critiques

L'outil couvre cinq stratégies d'investissement :

| Stratégie | Description | |-----------|-------------| | Location longue durée | Bail classique, nu ou meublé, loyer mensuel stable | | Location meublée | Bail meublé (bail mobilité, étudiant, etc.) | | Location saisonnière | Airbnb / Booking / plateforme OTA, taux d'occupation variable | | Colocation | Plusieurs chambres louées séparément, loyer par chambre | | Achat-revente | Achat, rénovation et revente, calcul de la marge nette |

Le simulateur prend en compte les références de marché locales, les frais de notaire, les frais d'agence, les charges courantes, la fiscalité de base et les risques opérationnels propres à chaque stratégie. Il produit un pré-diagnostic — pas un conseil fiscal ou juridique.

2. Offres et tarifs

| Offre | Prix | Ce qu'elle comprend | |-------|------|---------------------| | Découverte | Gratuit | 1 simulation gratuite, résultat synthétique | | Flash | 9,90 € | 1 analyse complète à l'unité (idéal pour analyser un seul bien) | | Standard | 19,90 €/mois | Simulations illimitées, 1 stratégie par simulation | | Pro | 34,90 €/mois | Simulations illimitées, jusqu'à 3 stratégies comparées simultanément | | Partenaire | 29,90 €/mois | Tarif réservé aux clients référés par un partenaire Axio |

La différence principale entre Standard et Pro est le mode multi-stratégies : en Pro, vous pouvez comparer côte à côte jusqu'à 3 stratégies sur le même bien (ex : location longue durée vs saisonnier vs colocation) et voir laquelle est la plus avantageuse pour votre profil.

3. Guide investisseur

3.1 Créer un compte

Accédez à /app/inscription. Le formulaire demande :

Adresse email — sera votre identifiant de connexion
Mot de passe — minimum 8 caractères, au moins une majuscule et un chiffre

Après validation, vous recevez un email de bienvenue et vous êtes automatiquement redirigé vers votre tableau de bord.

Un compte n'est pas obligatoire pour lancer une simulation. Vous pouvez utiliser le simulateur sans compte, mais vos simulations ne seront pas sauvegardées entre les sessions.

3.2 Se connecter

Accédez à /app/login et renseignez votre email et mot de passe.

Après connexion, vous êtes redirigé vers votre tableau de bord qui liste toutes vos simulations sauvegardées.

3.3 Réinitialiser son mot de passe

Cliquez sur "Mot de passe oublié ?" sur l'écran de connexion
Renseignez votre adresse email
Vous recevez un email avec un lien de réinitialisation valable 1 heure
Cliquez sur le lien et choisissez un nouveau mot de passe

3.4 Le simulateur — étape par étape

Le simulateur est accessible via /simulation. Il se déroule en 5 étapes.

Étape 0 — Votre profil investisseur

C'est la première question, et elle est importante : elle personnalise le scoring en fonction de vos priorités.

Profil d'investissement :

| Profil | Description | |--------|-------------| | Prudent (conservative) | Vous privilégiez la sécurité : cashflow positif, risque faible, bien facilement revendable | | Équilibré (balanced) | Vous cherchez un bon équilibre entre rendement et sécurité | | Dynamique (aggressive) | Vous acceptez plus de risque pour maximiser le rendement |

Votre profil influence la pondération des sous-scores : un profil prudent pénalisera davantage un cashflow négatif qu'un profil dynamique.

Urgence :

Faible : vous explorez, pas de prise de décision immédiate
Modérée : vous êtes en phase active de recherche
Forte : vous avez un bien identifié et souhaitez agir rapidement

Documents vérifiés : Avez-vous déjà vérifié vos documents (avis d'imposition, fiches de paie, relevés bancaires) ? Cette information entre dans le calcul du score commercial.

Étape 1 — Choix de la stratégie

Sélectionnez la ou les stratégies que vous souhaitez analyser pour ce bien :

Mode Standard : sélectionnez une seule stratégie
Mode Pro : sélectionnez 2 ou 3 stratégies à comparer simultanément

Conseil : Si vous hésitez entre le saisonnier et la longue durée, le mode Pro vous permet de voir les deux résultats en parallèle sur le même bien, avec le même financement.

Étape 2 — Le bien

Renseignez les caractéristiques du bien immobilier :

| Champ | Obligatoire | Détail | |-------|-------------|--------| | Commune | Oui | Guadeloupe, Martinique, Saint-Martin, Saint-Barthélemy, ou autre territoire | | Type de bien | Oui | Appartement, maison, immeuble, terrain, local commercial | | Surface habitable (m²) | Oui | Surface utile du logement | | Surface terrain (m²) | Non | Utile pour les maisons et immeubles | | Nombre de pièces / chambres | Non | Enrichit la fiabilité du score | | État du bien | Oui | Neuf, bon état, à rénover, à démolir | | Prix d'achat (€) | Oui | Prix FAI (frais d'agence inclus) ou hors frais si non inclus | | Frais d'agence inclus ? | Oui | Cocher si le prix affiché inclut déjà les honoraires | | Coût des travaux (€) | Oui | 0 si aucun travaux ; sinon budget rénovation estimé | | Coût d'ameublement (€) | Non | Pour le meublé, saisonnier et colocation | | Équipements | Non | Parking, vue mer, piscine, espace extérieur — impactent la valeur de marché |

Étape 3 — Le financement

| Champ | Obligatoire | Détail | |-------|-------------|--------| | Apport personnel (€) | Oui | Montant que vous apportez sans emprunt | | Durée du prêt (années) | Oui | Généralement entre 10 et 25 ans | | Taux d'intérêt (%) | Oui | Taux annuel brut hors assurance (ex : 3,5 %) | | Taux d'assurance (%) | Non | Par défaut 0,35 % si non renseigné |

Champs spécifiques par stratégie :

Location longue durée / meublée :

| Champ | Obligatoire | Détail | |-------|-------------|--------| | Loyer mensuel (€) | Oui | Loyer hors charges | | Vacance locative (%) | Non | Par défaut 5 % du loyer annuel | | Taux de gestion locative (%) | Non | Commission agence de gestion (ex : 8 %) |

Location saisonnière :

| Champ | Obligatoire | Détail | |-------|-------------|--------| | Tarif nuitée (€) | Oui | Tarif moyen par nuit | | Taux d'occupation (%) | Oui | Exemple : 65 % pour une occupation ~240 nuits/an | | Commission OTA (%) | Non | Par défaut 17 % (Airbnb) | | Mode de gestion | Non | Gestion directe ou conciergerie | | Coût ménage par séjour (€) | Non | Frais de nettoyage par rotation |

Colocation :

| Champ | Obligatoire | Détail | |-------|-------------|--------| | Nombre de chambres louées | Oui | Chambres effectivement mises en location | | Loyer par chambre (€) | Oui | Loyer mensuel par chambre |

Achat-revente :

| Champ | Obligatoire | Détail | |-------|-------------|--------| | Prix de revente visé (€) | Oui | Prix net vendeur cible | | Durée de portage (mois) | Oui | Durée entre l'achat et la revente |

Paramètres avancés (repliés par défaut) :

En cliquant sur "Afficher les paramètres avancés", vous accédez à des champs optionnels qui affinent le calcul :

Taxe foncière annuelle (€)
Charges de copropriété annuelles (€)
Assurance PNO annuelle (€)
Entretien/maintenance annuel (€)
Frais techniques (géomètre, VRD, division)

Ces champs ont des valeurs par défaut raisonnables. Si vous les connaissez, renseignez-les pour un résultat plus précis.

C'est à cette étape que le calcul se déclenche. Dès que vous cliquez sur "Calculer", le moteur Axio traite toutes les données saisies et vous affiche les résultats en quelques secondes.

Étape 4 — Les résultats

Voir la section 3.5 Comprendre les résultats.

Étape 5 — Que faire de ce résultat ?

Trois options vous sont proposées après avoir vu les résultats :

1. Être rappelé Renseignez votre nom, prénom, téléphone et email. Un conseiller Axio vous contacte pour discuter de votre projet.

2. Demander une analyse complète Pour aller plus loin : horizon d'investissement, situation professionnelle, revenus, taux d'endettement actuel, besoin fiscal. Axio monte un dossier personnalisé.

3. Orientation partenaire Si votre simulation montre un beau potentiel et que vous souhaitez être mis en contact avec un spécialiste (courtier, expert-comptable, fiscaliste), Axio vous oriente vers le bon professionnel.

3.5 Comprendre les résultats

Le score global (0–100)

Le score est la synthèse de 7 sous-scores pondérés selon votre profil investisseur. Il reflète la qualité globale du projet, de son prix de marché jusqu'à sa bancabilité.

| Plage de score | Interprétation | |----------------|----------------| | 80 – 100 | Excellent projet, tous les indicateurs sont au vert | | 65 – 79 | Bon projet, quelques points à surveiller | | 50 – 64 | Projet acceptable, nécessite des ajustements | | 35 – 49 | Projet fragile, plusieurs alertes sérieuses | | 0 – 34 | Projet à éviter dans les conditions actuelles |

Les 7 sous-scores

| Sous-score | Poids max | Ce qu'il mesure | |------------|-----------|-----------------| | Prix de marché | 20 pts | Comparaison du prix/m² avec le référentiel de la commune | | Rentabilité | 25 pts | Rendement net annuel (yield) | | Cashflow | 20 pts | Solde mensuel net après crédit et charges | | Risque opérationnel | 10 pts | Complexité de la stratégie et tensions du marché local | | Bancabilité | 10 pts | Ratio de couverture de la dette (DSCR) | | Liquidité | 10 pts | Facilité de revente estimée du bien | | Fiabilité des données | 5 pts | Complétude des informations saisies |

Le verdict

Le verdict est la traduction qualitative du score, enrichi par les règles bloquantes :

| Verdict | Signification | |---------|---------------| | Projet très solide | Score élevé, aucune alerte critique, investissement solide | | Projet favorable | Bon score, indicateurs positifs, quelques points à optimiser | | Projet à sécuriser | Score moyen, des ajustements sont nécessaires avant de s'engager | | Projet fragile | Score faible, plusieurs signaux d'alerte, à reconsidérer | | Projet refusé | Une ou plusieurs règles bloquantes s'appliquent (voir ci-dessous) |

Les règles bloquantes

Certaines situations déclenchent automatiquement un verdict "Projet refusé", quel que soit le score calculé. Ce sont des seuils de risque non négociables :

| Règle bloquante | Condition | |-----------------|-----------| | Crédit non bancable | DSCR < 0,80 (la banque couvre moins de 80 % de la mensualité via les loyers) | | Cashflow excessivement négatif | Perte mensuelle > 500 € après crédit et charges | | Bien surévalué | Prix/m² supérieur de plus de 25 % au référentiel de la commune | | Surface insuffisante | Bien < 15 m² (non louable légalement) | | Marché saisonnier trop faible | Taux d'occupation < 40 % avec saisonnier | | Achat-revente non rentable | Marge nette < 20 % du prix d'achat |

Si une règle bloquante s'applique, les raisons vous sont affichées clairement sous le verdict.

Le score ajusté au risque

En plus du score global, Axio calcule un score ajusté au risque qui prend en compte :

La complexité opérationnelle de la stratégie (gestion directe Airbnb vs bail simple)
La dépendance humaine (besoin de présence physique fréquente)
La volatilité du marché (demande saisonnière vs demande stable)

Ce score ajusté est utilisé pour classer les stratégies dans le mode Pro.

Les indicateurs financiers clés

| Indicateur | Ce que c'est | |------------|--------------| | Coût total du projet | Prix + frais notaire + frais agence + travaux + ameublement + garantie bancaire | | Mensualité crédit | Capital + intérêts + assurance | | Revenus bruts annuels | Loyers ou recettes avant toutes les charges | | Charges nettes annuelles | Toutes les dépenses (taxe foncière, copropriété, gestion, assurance, entretien, vacance) | | Cashflow mensuel | Revenus – Charges – Mensualité crédit (peut être positif ou négatif) | | Rendement brut | Revenus bruts annuels / Coût total du projet × 100 | | Rendement net | (Revenus – Charges) annuels / Coût total du projet × 100 | | DSCR | Revenus nets / Annuité crédit — un ratio > 1,0 signifie que les loyers couvrent le crédit |

Le mode Pro — comparaison multi-stratégies

En mode Pro, les résultats s'affichent côte à côte pour chaque stratégie sélectionnée. Chaque colonne affiche le score, le verdict, le cashflow et le rendement de la stratégie correspondante.

La stratégie recommandée est mise en avant : c'est celle qui obtient le meilleur score ajusté au risque compte tenu de votre profil investisseur.

3.6 Le tableau de bord

Accessible via /app/dashboard après connexion.

Le tableau de bord liste toutes vos simulations sauvegardées, avec pour chacune :

La commune et le type de bien
La stratégie analysée
Le score et le verdict
Le cashflow mensuel et le rendement net
La date de la simulation

Depuis le tableau de bord, vous pouvez :

Rouvrir une simulation pour revoir le détail
Accéder au rapport complet avec tous les calculs détaillés
Générer la lettre d'offre d'achat
Télécharger le dossier bancaire en PDF
Supprimer une simulation (action irréversible, confirmation demandée)

3.7 La lettre d'offre d'achat

Depuis une simulation sauvegardée, cliquez sur "Lettre d'offre" pour accéder au formulaire.

Le formulaire se pré-remplit automatiquement avec les données de la simulation :

Adresse du bien
Prix proposé
Coordonnées du vendeur (si renseignées)

Vous complétez vos coordonnées personnelles :

Prénom, nom
Adresse postale
Date de l'offre
Durée de validité de l'offre (en jours)
Conditions particulières éventuelles

L'aperçu de la lettre se met à jour en temps réel dans le panneau de droite, à chaque modification que vous apportez au formulaire.

La lettre générée inclut les conditions suspensives standards :

Obtention du financement bancaire
Résultats satisfaisants des diagnostics immobiliers
Remise des baux et quittances
Clause de substitution

Cliquez sur "Imprimer / Télécharger en PDF" pour obtenir la lettre en format A4, prête à signer et à envoyer au vendeur ou à son agent.

3.8 Le dossier bancaire PDF

Depuis une simulation, cliquez sur "Dossier bancaire" pour générer un PDF complet destiné à votre banquier.

Le dossier contient :

La synthèse du bien (commune, type, surface, état)
Le détail du plan de financement (coût total, apport, montant emprunté)
Le tableau des charges et revenus
L'analyse du cashflow mensuel et annuel
Le score et le verdict Axio
Les indicateurs de bancabilité (DSCR, rendement net)

Ce document est un support de présentation — il n'a pas valeur d'étude financière certifiée. Votre conseiller bancaire l'utilisera comme point de départ pour instruire votre dossier.

4. Guide agent immobilier

L'outil Fiche Bien est accessible sans compte à /agent/fiche-bien. Il est destiné aux agents immobiliers qui souhaitent partager un bien avec un client investisseur de façon efficace.

Comment utiliser l'outil Fiche Bien

Accédez à /agent/fiche-bien
Renseignez les caractéristiques du bien :
- Type de bien, commune, secteur
- Surface habitable et terrain
- Prix FAI
- Coût des travaux estimé
- État du bien
- Occupation actuelle (loué / libre)
- Loyer actuel si loué (€)
Cliquez sur "Générer"

L'outil produit instantanément :

Un lien pré-rempli vers le simulateur Axio, avec toutes les données du bien déjà saisies. Copiez ce lien et envoyez-le à votre client par SMS, email ou WhatsApp. Le client arrive directement sur l'étape 2 du simulateur avec le bien déjà renseigné — il n'a plus qu'à indiquer son financement.

Un QR code affichant le même lien pré-rempli. Idéal pour les visites physiques : affichez le QR code sur votre tablette ou imprimez-le, le client le scanne avec son smartphone et le simulateur s'ouvre directement.

L'outil Fiche Bien ne nécessite aucun compte. Toutes les données saisies restent dans le navigateur — elles ne sont pas enregistrées sur les serveurs Axio.

5. Guide partenaire

Le programme partenaires d'Axio est ouvert aux professionnels qui peuvent générer ou qualifier des leads investisseurs : courtiers, banques, experts-comptables, conseillers en gestion de patrimoine (CGP), fiscalistes, agences immobilières, coaches, prescripteurs, et communautés d'investisseurs.

5.1 Candidater

Accédez à /devenir-partenaire et remplissez le formulaire de candidature.

Informations requises :

| Champ | Description | |-------|-------------| | Nom de l'entreprise | Raison sociale ou nom commercial | | SIRET | Optionnel — renforce la qualification | | Type de partenaire | Courtier, banque, fiscaliste, expert-comptable, CGP, agence, coach, prescripteur, communauté | | Prénom et nom du contact | Interlocuteur principal | | Email | Sera votre identifiant de connexion si validation | | Téléphone | Pour la prise de contact de qualification | | Site web ou profil LinkedIn | Optionnel — aide à qualifier votre activité | | Zone cible | Région(s) sur lesquelles vous êtes actif | | Type de partenariat souhaité | Référencement, exclusivité ou partenariat stratégique | | Volume mensuel estimé | Nombre de simulateurs ou leads estimés par mois | | Capacité de traitement | Nombre de leads que vous pouvez traiter par mois | | Taille de communauté | Pour les communautés et prescripteurs | | Message | Présentez votre activité et vos motivations | | Consentement RGPD | Obligatoire |

Après envoi, vous recevez un email de confirmation de réception de votre candidature. L'équipe Axio l'examine sous 5 à 7 jours ouvrés.

5.2 Après validation — premier accès

Si votre candidature est validée, vous recevez un email avec vos identifiants :

Votre adresse email (celle fournie lors de la candidature)
Un mot de passe provisoire à changer dès la première connexion
Votre code de parrainage (format : AXI-XXXXXX) — code unique à partager avec vos clients

Connectez-vous sur /partner/login avec ces identifiants.

5.3 Le tableau de bord partenaire

Après connexion, vous accédez à votre espace privé sur /partner/dashboard.

Contrat actif

Le bloc en haut du tableau de bord affiche votre contrat en cours : type de partenariat, dates de début et de fin, statut (signé, actif, expiré).

Statistiques leads

| Indicateur | Signification | |------------|---------------| | Leads chauds (HOT) | Investisseurs très qualifiés : score ≥ 80, cashflow positif, rendement > 6 % | | Leads tièdes (WARM) | Investisseurs en phase active, score ≥ 60 | | Leads froids (COLD) | Investisseurs en phase d'exploration, score < 60 |

Commissions

Total généré : somme de toutes les commissions sur votre contrat
Total payé : commissions déjà réglées
En attente : commissions dues non encore réglées

Historique des commissions

Tableau détaillé avec : période (mois), description, montant, statut (en attente / payé / annulé).

5.4 Les leads et commissions

Comment un lead vous est attribué

Chaque fois qu'un investisseur utilise le simulateur via votre code de parrainage (?partner=AXI-XXXXXX), la simulation est automatiquement liée à votre compte. Si l'investisseur effectue une demande de rappel ou d'analyse depuis cette simulation, un lead vous est attribué.

Règle absolue : un lead entrant via votre canal vous est réservé. Il ne peut pas être redirigé vers un autre partenaire ni revendu à un tiers.

Comment partager votre code

Vous pouvez partager votre code de parrainage de deux façons :

En ajoutant ?partner=AXI-XXXXXX à l'URL du simulateur (ex : https://prixlimite.fr/simulation?partner=AXI-A12B34)
En transmettant l'URL complète à vos clients par email, WhatsApp ou SMS

Calcul des commissions

Les commissions sont calculées selon votre contrat. Les montants sont créés par l'équipe Axio et apparaissent sur votre tableau de bord une fois validés. Si vous avez des questions sur une commission manquante ou un montant incorrect, contactez l'équipe Axio directement.

6. Guide administrateur

Le back-office Axio est accessible sur /admin. Il est réservé à l'équipe Axio (rôle ROLE_ADMIN).

6.1 Connexion back-office

Accédez à /admin/login et renseignez vos identifiants administrateur. Après 5 tentatives échouées, le compte est bloqué temporairement (15 minutes).

6.2 Gestion des leads

Liste des leads — /admin/leads

Tous les contacts générés par les investisseurs via les CTA (rappel, analyse, orientation) apparaissent ici. La liste est filtrée par statut par défaut.

Colonnes :

Date de création
Source (direct, agent, partenaire, landing)
Code partenaire (si applicable)
Commune et stratégie analysée
Score commercial (0–100)
Statut CRM

Statuts CRM :

| Statut | Signification | Action | |--------|---------------|--------| | Nouveau (new) | Lead entrant non encore traité | À appeler ou qualifier | | À rappeler (to_recall) | Tentative de contact échouée, à rappeler | Planifier un rappel | | Qualifié (qualified) | Investisseur confirmé, projet sérieux | Orienter vers partenaire ou suivi interne | | Orienté (referred) | Lead transmis à un partenaire | Clôturer ou suivre |

Changer le statut d'un lead

Depuis la vue détail du lead (/admin/leads/{id}), cliquez sur le bouton du nouveau statut souhaité. Le changement est immédiat.

Ajouter des notes

Le formulaire "Notes" en bas de la vue détail permet d'ajouter des observations internes sur le lead (tentatives de contact, retours de l'investisseur, décision). Les notes sont horodatées.

Vue détail complète

La fiche lead affiche :

Toutes les données saisies dans le simulateur (bien, financement, profil)
Les 7 sous-scores et le score global
Le verdict final et les règles bloquantes éventuelles
Le score commercial et le statut lead (HOT/WARM/COLD)
L'historique des notes internes

6.3 Gestion des partenaires

Tableau de bord partenaires — /admin/partenaires

Vue globale de l'activité partenaire : nombre de partenaires actifs, leads générés par source, taux de transformation, commissions dues.

Liste des candidatures — /admin/partenaires/candidatures

Toutes les candidatures partenaires avec filtrage par statut.

Statuts des candidatures :

| Statut | Signification | |--------|---------------| | SUBMITTED | Candidature reçue, non encore examinée | | TO_QUALIFY | En cours de qualification (vérification SIRET, appel de contrôle) | | VALIDATED | Qualifiée, prête pour l'activation ou l'envoi de contrat | | CONTRACT_SENT | Contrat envoyé, en attente de signature | | SIGNED | Contrat signé | | ACTIVE | Partenaire actif, accès dashboard actif | | SUSPENDED | Accès temporairement suspendu | | REJECTED | Candidature refusée |

Score de qualification automatique

Chaque candidature reçoit un score interne calculé automatiquement (0–100) basé sur : le type de partenaire, le volume mensuel estimé, la capacité de traitement, et la zone ciblée. Ce score aide à prioriser les candidatures.

Niveaux de qualification : Faible / Moyen / Élevé.

Activer un partenaire — /admin/partenaires/candidatures/{id}/activate

L'action "Activer" :

Crée un compte PartnerUser avec email et mot de passe temporaire
Génère un code de parrainage unique (AXI-XXXXXX)
Envoie un email automatique au partenaire avec ses identifiants
Passe le statut de la candidature à ACTIVE

Notes internes

Chaque candidature dispose d'un champ de notes internes visible uniquement par l'équipe Axio. Utilisez-le pour consigner les résultats de qualification, les échanges téléphoniques, les décisions.

6.4 Gestion des contrats et commissions

Contrats — /admin/partenaires/contrats

Liste tous les contrats créés. Depuis la vue détail d'un contrat, vous pouvez modifier :

Type de partenariat (affiliation, financement, expert, immobilier, stratégique)
Taux de commission (%)
Protection du canal (leads non reroutabless)
Statut (brouillon, envoyé, signé, actif, expiré, résilié)
Dates de validité

Commissions — /admin/partenaires/commissions

Liste toutes les commissions créées. Pour chaque commission :

Partenaire concerné
Période (mois/année)
Description
Montant (€)
Statut (en attente / payé / annulé)

Marquer une commission comme payée

Cliquez sur "Marquer comme payée" depuis la liste ou la vue détail. La date de paiement est enregistrée automatiquement.

6.5 Paramètres de scoring

Page : /admin/parametres

Tous les seuils et pondérations du moteur de calcul sont configurables depuis cette interface, sans redéploiement.

Paramètres importants :

| Paramètre | Valeur par défaut | Rôle | |-----------|-------------------|------| | cashflow_score_threshold_positive | 500 € | Cashflow mensuel pour obtenir le score cashflow maximal | | dscr_bankable_threshold | 0,80 | DSCR minimum pour que le projet ne soit pas bloqué | | yield_strong | 8 % | Rendement net pour obtenir le score rentabilité maximal | | vacancy_default_rate | 5 % | Taux de vacance locative par défaut (longue durée) | | platform_fee_airbnb | 17 % | Commission Airbnb par défaut | | property_appreciation_rate | 2 %/an | Taux de valorisation annuelle du bien | | notary_fees_rate_old | 8 % | Frais de notaire bien ancien | | notary_fees_rate_new | 2,5 % | Frais de notaire bien neuf |

Chaque paramètre dispose d'une description explicative, d'une valeur minimale et maximale autorisée, et d'un historique de version. Modifiez avec précaution — tout changement affecte tous les calculs futurs.

6.6 Référentiel marché

Page : /admin/marche

Le moteur de scoring compare le prix/m² saisi par l'investisseur avec les références de marché par commune. Ces références sont modifiables ici.

Données par entrée :

Commune
Type de bien (appartement, maison, etc.)
Stratégie (longue durée, saisonnier, etc.)
Prix/m² médian de référence (€)
Tension du marché (indicateur de demande locative)
Version du référentiel

Mettez à jour ces données régulièrement (idéalement chaque trimestre) pour maintenir la pertinence des scores de prix de marché.

6.7 Export CSV

Depuis la liste des leads (/admin/leads), cliquez sur "Exporter en CSV" pour télécharger tous les leads en format CSV (encodage UTF-8 avec BOM pour compatibilité Excel).

Le fichier contient : date, source, partenaire, commune, stratégie, score, verdict, cashflow, rendement, statut CRM, notes.

7. Moteur de scoring — comment sont calculés vos résultats

Cette section explique de façon pédagogique le fonctionnement du moteur sans dévoiler les coefficients internes.

Vue d'ensemble

Le moteur Axio est une chaîne de calcul en 8 étapes successives :

1. Validation des données saisies
2. Récupération des références de marché locales
3. Calcul du coût total du projet
4. Calcul du financement (mensualité, annuité)
5. Simulation d'exploitation (revenus, charges, cashflow)
6. Calcul des 7 sous-scores → score global
7. Application des règles bloquantes → verdict final
8. Calcul du score commercial (lead scoring)

Étape 1 — Coût total du projet

Le coût total inclut tous les frais d'entrée :

Coût total = Prix d'achat
           + Frais d'agence (si non inclus dans le prix)
           + Frais de notaire (calculés automatiquement selon type du bien)
           + Travaux
           + Ameublement
           + Garantie bancaire estimée
           + Frais de dossier bancaire

Les frais de notaire sont calculés automatiquement : 8 % pour un bien ancien, 2,5 % pour un bien neuf. Si vous renseignez vous-même ce montant, le moteur utilise votre valeur.

Étape 2 — Financement

Montant emprunté = Coût total - Apport

Mensualité = Capital × [taux mensuel × (1 + taux mensuel)^n] / [(1 + taux mensuel)^n - 1]
           + Assurance mensuelle

Annuité = Mensualité × 12

Étape 3 — Exploitation (selon la stratégie)

Longue durée / meublée :

Revenus bruts = Loyer mensuel × 12 × (1 - taux vacance)
Charges nettes = Taxe foncière + Copropriété + Assurance + Entretien + Gestion
Revenu net d'exploitation = Revenus bruts - Charges nettes
Cashflow mensuel = (Revenu net d'exploitation - Annuité) / 12

Saisonnier :

Revenus bruts = Tarif nuitée × Taux occupation × 365
              - Commission OTA
              - Coûts ménage
Revenus nets exploitation = Revenus bruts - Charges fixes - Assurance - Taxe foncière
Cashflow mensuel = (Revenus nets - Annuité) / 12

Achat-revente :

Marge brute = Prix revente visé - Coût total projet
Marge nette = Marge brute - Frais de vente - Impôt sur plus-value estimé
Rendement = Marge nette / Coût total × 100

Étape 4 — Les 7 sous-scores

Score prix de marché (0–20) Compare votre prix/m² avec le référentiel Axio de la commune. Un bien en-dessous du marché score au maximum ; au-dessus du marché, le score décroît progressivement jusqu'à 0 si le prix dépasse 25 % le référentiel.

Score rentabilité (0–25) Basé sur le rendement net annuel. Chaque point de rendement rapporte des points jusqu'à un plafond (défini par le paramètre yield_strong). Le poids de ce sous-score est plus élevé pour un profil investisseur dynamique.

Score cashflow (0–20) Un cashflow mensuel positif est la condition de base. Le score maximal est atteint à partir d'un cashflow positif défini par cashflow_score_threshold_positive. En-dessous de zéro, le score descend progressivement. Un cashflow très négatif peut déclencher une règle bloquante.

Score risque opérationnel (0–10) Pénalise les stratégies complexes à gérer (saisonnier en gestion directe, grande colocation) et les marchés locaux sous tension. Une gestion professionnalisée (conciergerie) réduit la pénalité.

Score bancabilité (0–10) Basé sur le DSCR (Debt Service Coverage Ratio = Revenus nets / Annuité). Un DSCR > 1,2 est idéal pour une banque. En-dessous de 0,8, le projet est bloqué.

Score liquidité (0–10) Estime la facilité de revente du bien si vous souhaitez sortir de l'investissement. Les petits appartements en centre-ville sont plus liquides que les grandes maisons à rénover en zone rurale.

Score fiabilité des données (0–5) Récompense la complétude des informations saisies. Si vous renseignez la taxe foncière réelle, l'assurance exacte, le coût de ménage précis, vous obtenez ce score en totalité. Des données manquantes (remplacées par des valeurs par défaut) réduisent ce sous-score.

Étape 5 — Score global

Score global = Σ (sous-score × coefficient de pondération selon profil investisseur)

Les coefficients varient selon votre profil :

Prudent : poids plus fort sur le cashflow et la bancabilité
Équilibré : poids équilibrés entre tous les sous-scores
Dynamique : poids plus fort sur la rentabilité, tolérance plus élevée au cashflow négatif

Étape 6 — Score ajusté au risque (mode Pro)

Score ajusté = Score global
             - Pénalité complexité opérationnelle
             - Pénalité dépendance humaine
             - Pénalité volatilité marché

C'est ce score ajusté qui sert à classer les stratégies dans le mode Pro et à déterminer la stratégie recommandée.

Étape 7 — Verdict final

Si une règle bloquante s'applique → verdict "Projet refusé" (quel que soit le score)
Sinon, le verdict est déterminé par plage de score global :
- ≥ 80 : "Projet très solide"
- 65–79 : "Projet favorable"
- 50–64 : "Projet à sécuriser"
- 35–49 : "Projet fragile"
- < 35 : "Projet refusé"

Étape 8 — Score commercial (lead scoring)

Le score commercial (0–100) est distinct du score investisseur. Il mesure la qualité d'un lead pour l'équipe Axio :

Cashflow positif : +10 pts
Rendement > 6 % : +10 pts
DSCR > 1,2 : +5 pts
Profil sérieux (documents vérifiés, urgence forte) : +10 pts
Données manquantes : −5 pts par champ critique absent

Statut lead :

HOT : score ≥ 80, cashflow positif et rendement > 6 %
WARM : score ≥ 60
COLD : score < 60

8. Limites et mentions légales

Ce que l'outil ne fait pas

Pas de conseil fiscal ou juridique. Le simulateur produit un pré-diagnostic indicatif. Les calculs fiscaux (LMNP micro-BIC, régime réel, LMNP LMP, déficit foncier, Pinel Outre-mer) sont des estimations simplifiées. Consultez un expert-comptable ou un fiscaliste pour une étude définitive.
Pas de conseil bancaire. Le calcul de la mensualité est basé sur les données saisies. Votre banque peut appliquer des conditions différentes (assurance groupe, frais de dossier, garantie CAMCA, etc.).
Pas de garantie de rentabilité. Les revenus locatifs, les taux d'occupation et les prix de revente sont des projections basées sur des hypothèses de marché. Les résultats réels peuvent différer.
Pas de gestion de paiements. L'outil ne traite pas les paiements en ligne ni les abonnements directement.

Données personnelles

Les données saisies dans le simulateur sont traitées conformément à notre politique de confidentialité accessible sur /confidentialite.

Responsabilité

Prix Limite est un outil d'aide à la décision. Les résultats affichés ne constituent pas un engagement contractuel ni une promesse de performance. L'utilisateur reste seul responsable de ses décisions d'investissement.

9. Glossaire

| Terme | Définition | |-------|-----------| | Apport personnel | Somme investie sans emprunt, provenant de l'épargne personnelle | | Bancabilité | Capacité du projet à être financé par une banque dans des conditions normales | | Cashflow | Solde mensuel net après remboursement du crédit et paiement de toutes les charges | | Charges nettes | Ensemble des dépenses liées au bien : taxe foncière, copropriété, assurance, entretien, gestion | | Commission OTA | Commission prélevée par une plateforme de location en ligne (Airbnb, Booking) sur chaque réservation | | Conciergerie | Prestataire qui gère l'accueil des voyageurs, le ménage et la maintenance pour la location saisonnière | | DSCR | Debt Service Coverage Ratio — ratio revenus nets / annuité crédit. Un DSCR > 1 signifie que les loyers couvrent le remboursement | | FAI | Frais d'agence inclus — prix affiché incluant la commission de l'agence immobilière | | Frais de notaire | Frais obligatoires lors d'une acquisition immobilière : taxes, émoluments, débours. Environ 8 % dans l'ancien, 2,5 % dans le neuf | | Lead | Contact commercial généré par un investisseur ayant complété une simulation et effectué une demande de rappel ou d'analyse | | Lead HOT | Lead très qualifié : score commercial ≥ 80, cashflow positif, rendement > 6 % | | LMNP | Loueur en Meublé Non Professionnel — statut fiscal pour la location meublée sous certains plafonds de revenus | | Mensualité | Remboursement mensuel du prêt immobilier (capital + intérêts + assurance) | | PNO | Propriétaire Non Occupant — assurance couvrant un bien locatif contre les risques non couverts par l'assurance du locataire | | Rendement brut | Revenus locatifs annuels bruts / Prix d'achat × 100 | | Rendement net | (Revenus locatifs - Charges) annuels / Coût total du projet × 100 | | Score ajusté au risque | Score global corrigé par des pénalités liées à la complexité opérationnelle et la volatilité du marché | | Taux d'occupation | Proportion de jours effectivement loués dans l'année, utilisé pour la location saisonnière | | Taux de vacance | Proportion de jours sans locataire, exprimée en % du loyer annuel (perte estimée) | | Trap score | Nombre d'alertes critiques détectées par le moteur (signaux d'un "piège" investisseur) | | Verdict | Appréciation qualitative finale du projet (Très solide / Favorable / À sécuriser / Fragile / Refusé) | | Yield | Terme anglais pour rendement locatif net, souvent exprimé en % annuel |